Обо мне
Кейсы
Услуги
Отзывы
Блог
Контакты
Часто задаваемые вопросы

Арендатор коммерческой недвижимости не платит: что сделать до суда

Задержка арендной платы — это всегда стресс для арендодателя коммерческой недвижимости. Первая мысль — немедленно обратиться в суд. Однако спешка может привести к проигрышу и дополнительным убыткам. Грамотные досудебные действия — это не просто формальность, а мощный инструмент, который либо помогает вернуть деньги и сохранить арендатора, либо создает железобетонную позицию для суда. 

Обсудим пошаговый алгоритм действий, который поможет арендодателю защитить свои интересы до подачи иска.


Когда просрочка становится критичной

В коммерческой аренде всё просто: есть срок оплаты — его нужно соблюдать. Если арендатор систематически нарушает срок (например, более двух раз подряд), у арендодателя появляется право:

потребовать досрочной оплаты ещё до двух ближайших платежей (ст. 614 ГК РФ);

готовить расторжение договора через суд при повторных просрочках (ст. 619 ГК РФ).

Знание этих правил уже на досудебной стадии усиливает вашу позицию в переговорах.

Алгоритм досудебных действий

Проверьте договор и соберите доказательства

Найдите разделы:

• срок и порядок оплаты, пени/проценты;
• обеспечительный платёж (депозит) и другие обеспечения;
• право одностороннего отказа при неплатежах;
• основания расторжения (лучше, если прямо упомянута ст. 619 ГК РФ).

Подготовьте: договор и допсоглашения, акты/УПД, счета, выписки банка, переписку, акт приёма-передачи.

Зафиксируйте долг и посчитайте санкции

Сделайте акт сверки и таблицу просрочек. Рассчитайте:

• договорную неустойку (штраф/пени; ст. 330 ГК РФ);
• проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) — до дня фактической оплаты.

Покажите арендатору не только текущий долг, но и прогноз начислений «на месяц вперёд». Это часто возвращает к диалогу.

Используйте депозит и зачёт

Если есть обеспечительный платёж, направьте уведомление о зачёте депозита в счёт долга и потребуйте пополнить депозит до исходного размера (ст. 381.1 ГК РФ).
Есть встречные однородные требования? Сделайте односторонний зачёт (ст. 410 ГК РФ) — достаточно письменного заявления.

Претензия — обязательна

Для споров между юридическими лицами/ИП действует обязательный досудебный порядок: отправьте претензию, выдержите срок из договора (если не указан — ориентируйтесь на 30 календарных дней), зафиксируйте доставку (курьер, заказное письмо, ЭДО).

В претензии укажите:

• реквизиты договора и объекта;
• сумму долга, пени и процентов (с расчётом);
• срок для добровольной оплаты;
• предупреждение о подаче иска и возможном расторжении;
• уведомление о зачёте депозита и требование его пополнить (если применимо).

Отдельное предупреждение по ст. 619 ГК РФ

Помимо претензии направьте письменное предупреждение об устранении нарушения в разумный срок. Это нужно, чтобы не потерять право на расторжение договора в суде по ст. 619 ГК РФ. Формулировка нейтральная: просите оплатить до даты, иначе — расторжение.

Переговоры и «жёсткая реструктуризация»

Если контрагент готов обсуждать условия, предложите:

• краткий график погашения с автоматическими последствиями за срыв (повышенная неустойка, право на односторонний отказ, пополнение депозита);
• усиление обеспечения: поручительство собственников, независимая/банковская гарантия на 2–3 месячных платежа (ст. 368 ГК РФ);
• временную скидку по ставке, только при строгом исполнении графика.

Все договорённости закрепляйте допсоглашением с суммами, датами, санкциями и прямой ссылкой на право одностороннего отказа при повторной просрочке (ст. 450.1 ГК РФ).

Что можно и чего нельзя до суда

Можно:

• требовать досрочной оплаты двух ближайших платежей при существенной просрочке (ст. 614 ГК РФ);
• зачесть депозит и требовать его пополнить (ст. 381.1 ГК РФ);
• сделать односторонний зачёт встречных требований (ст. 410 ГК РФ);
• направить претензию и отдельное предупреждение по ст. 619 ГК РФ; параллельно готовить иск и окончательный расчёт санкций.

Нельзя (высокие риски):

• менять замки, блокировать доступ, вывозить имущество арендатора, «ручное» отключение ресурсов. Это может считаться самоуправством и привести к встречным искам и убыткам. Действуйте «в правовом поле» и по договору.

⚠ Быстрый чек-лист арендодателя ⚠

Ревизия договора: сроки оплаты, пени, депозит, основания расторжения/одностороннего отказа.

Акт сверки + расчёт: неустойка (ст. 330) и проценты (ст. 395 ГК РФ).

Уведомление о зачёте депозита/встречных требований + требование пополнить депозит (ст. 381.1, 410 ГК РФ).

Претензия с фиксированным сроком ожидания и доказательствами направления.

Предупреждение по ст. 619 ГК РФ — отдельным письмом.

Переговоры: краткий график, независимая гарантия, допсоглашение с правом одностороннего отказа (ст. 450.1 ГК РФ).

Готовность к иску: финальный расчёт «по день уплаты», комплект доказательств.

Частые вопросы

Претензия и предупреждение — это одно и то же?

Нет. Претензия — для взыскания денег (обязательный досудебный порядок). Предупреждение — чтобы сохранить право расторгнуть договор по ст. 619 ГК РФ.

Можно сразу расторгнуть?

В коммерческой аренде — только через суд и при условиях ст. 619 ГК РФ (в т. ч. предварительное предупреждение и систематичность нарушений). Досудебные действия ускоряют оплату и укрепляют позицию в суде.

Сколько указывать пеней и процентов?

Пени — по договору. Проценты — по ст. 395 ГК РФ до дня фактической оплаты. В претензии укажите обе суммы и продолжайте считать проценты до поступления денег.

Готовые формулировки (фрагменты)

Уведомление о зачёте депозита
«На основании ст. 381.1 и 410 ГК РФ сообщаем о зачёте обеспечительного платежа в сумме ___ руб. в счёт задолженности по аренде за ___ месяц(ы). Просим пополнить обеспечительный платёж до первоначального размера ___ руб. в срок до ..__.»

Предупреждение по ст. 619 ГК РФ
«В случае неоплаты задолженности в срок до ..__ оставляем за собой право обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ.»

Вывод

Досудебное урегулирование — это не «формальность», а рабочий инструмент: расчёт санкций, зачёт депозита, грамотная претензия, отдельное предупреждение по ст. 619 ГК РФ, плюс «жёсткая реструктуризация» с дополнительными гарантиями. Такой подход либо возвращает платежную дисциплину, либо позволяет быстро перейти к суду с сильной доказательной базой.

Юридические услуги по досудебному урегулированию

Экспресс-аудит договора аренды и рисков.

Расчёт долга, пеней и процентов (ст. 395 ГК РФ).

Подготовка претензии с приложениями и расчётами.

Уведомление о зачёте депозита и требование его пополнить.

Предупреждение по ст. 619 ГК РФ (для сохранения права на расторжение).

Проект допсоглашения: график, поручительство, независимая гарантия, право одностороннего отказа.

Сопровождение переговоров с арендатором; подготовка к иску при необходимости.

Нужна помощь прямо сейчас?
Оставьте заявку. Подключимся к ситуации, подготовим пакет документов и выстроим досудебную стратегию под вашу ситуацию.


8 (925) 506-13-87
pod_rugin@mail.ru
Услуги
Кейсы
Контакты
Политика конфиденциальности

2025 Все права защищены.